Главные тенденции в развитии рынка ипотечного кредитования в 2011 году

Как сегодня считают аналитики, ипотеку в Российской Федерации от последствий мирового кризиса спасло исключительно ее недавнее и достаточно слабое развитие. Однако последствия международного кризиса докатились и до нас. Это ощущается по неутешительным прогнозам экспертов, которые уверены, что в дальнейшем рассчитывать на дешевый ипотечный кредит уже не приходится. Даже более того, подорожание кредитных средств может способствовать увеличению цен на жилую недвижимость.

Основная часть экспертов считает, что ипотечный кризис, разразившийся в прошлом году в США, оказал на российский ипотечный рынок, скорее психологическое влияние. И дело здесь в том, что если в США количество сделок по ипотеке составляет больше 90% от общего количества сделок на рынке недвижимости, то в России эта цифра равняется от 10 до 15% от всего объема сделок. В Америке ипотечное кредитование составляет 50% от ВВП, а в Российской Федерации – около 3%.

Большинство российских банков, сделав выводы из ситуации, связанной с кризисом ипотеки, изменили свое отношение к заемщикам. Кредитные организации стали более тщательно и жестко анализировать и изучать кредитоспособность и платежеспособность заемщиков. Кроме того, увеличились процентные ставки по ипотечным кредитам, а часть банков отказалась от некоторых ипотечных программ, необеспеченных залогом или другим имуществом.

На сегодняшний день аналитики отмечают, что объем ипотечных кредитов, используемых населением для покупки недвижимости, снижается. Конечно, это связано в первую очередь с повышением стоимости недвижимости. Ведь спрос на ипотечные кредиты, а также потребность населения в качественном улучшении жилья не уменьшилась. Однако возросшие цены на недвижимость и уменьшение в последнее время предложений на рынке жилья значительно замедлили этот процесс.

Наиболее спокойно к происходящим событиям отнесся сегмент рынка, который рассчитан на покупателей элитной недвижимости. Для заемщиков, которые могли обратиться в банк за ипотечным кредитом в размере одного млн. долларов США, изменения процентных ставок по кредитам не сыграло никакой роли. Следует учесть, что произошедшие изменения в условиях ипотечного кредитования, все равно остаются выгодными для таких клиентов. Поскольку элитное жилье дорожает в среднем на 25% в год, а солидные заемщики имеют возможность взять ипотеку под 9% в долларах США.

Как предсказывают эксперты, количество ипотечных кредитов, выдаваемых в первом полугодии 2011 года, снизится приблизительно до 20%. И, конечно же, все связывают это с постоянно увеличивающейся стоимостью жилья на рынке недвижимости.

Сегодня для того, чтобы стать, идеальным заемщиком для банка и гарантировано получить ипотечный кредит, необходимо иметь не только высокий, но и постоянный официальный доход. Кроме того, банки требуют в последнее время внести немалый первоначальный взнос, а жилье, приобретаемое в кредит, должно быть ликвидным.

Учитывая возросшие требования банков к заемщикам, а также другие факторы, влияющие на рынок жилья, сегодня как никогда сложно спрогнозировать, улучшатся ли условия по ипотечному кредитованию. Одно можно сказать уверенно – стоимость недвижимости растет, и в дальнейшем будет продолжать расти.

Что ждет рынок недвижимости в 2011 году?

Последствия мирового финансового кризиса не могли не сказаться на российском рынке недвижимости. Налицо самые настоящие кризисные тенденции. Если в апреле 2009 года средняя стоимость кв. м. жилья в Москве была 2720 евро, то в декабре 2010 года эта цифра - 2200 евро и ниже. Цены на недвижимость в России падали на 1-2 % в месяц. «Хочется охарактеризовать ситуацию столь непопулярным словом «кризис». Государство принимало меры, но в целом они были неверными и несвоевременными. В результате объем ипотечных сделок сейчас уменьшился в 10 раз.

Ведущий российский аналитик в сфере недвижимости Геннадий Стерник озвучил на конференции корректировку своего прогноза, опубликованного двумя месяцами ранее. По его мнению, кризисная ситуация в России развивается по аналогии с 1998 годом. «В таком случае Москву ждет спад цен на жилье за 2010 год на 40-50%. Некоторое восстановление, возможно, начнется в 2011 году, но оно не приведет цены обратно к докризисному уровню.

Вероятность такого развития событий в октябре Геннадий Стерник оценивал примерно в 20%. Но происходящее на рынке в настоящее время более всего соответствует именно такому сценарию. Теперь вероятность дальнейшего развития событий в этом ключе эксперт оценивает на уровне 60%.

Геннадий Стерник напомнил, что еще в IV квартале 2009 года и весной 2010 года были заметны предвестники кризиса – замедление роста объемов ввода жилья. В 2007 году по России было введено 50 млн кв. м, в 2008 году – 60 млн кв. м, в 2010 году ожидали ввода 66 млн. кв. м. Однако в I квартале в Москве было отмечено снижение на 50% от предполагаемого объема ввода, в Московской области – минус 7%. По всей России по итогам трех кварталов в этом году введено 35,2 млн. кв. м – прироста по сравнению с 2011 годом почти нет. Объем ввода по Москве сохранился на уровне «минус 50%», в Петербурге же снижение произошло лишь на 4%.

В связи со снижением цен покупатель начал диктовать свои условия, при этом существенного снижения числа сделок купли-продажи недвижимости пока не наблюдается. «Сократилось только количество сделок, заключаемых на нулевом цикле строительства, это связано с рисками как застройщиков, так и их клиентов.

Однако, по мнению аналитиков, точно определить сроки этого снижения нельзя, поскольку здесь вступает в силу субъективный фактор (подобный, например, ажиотажному и необоснованному росту цен в 2006 году) и неопределенность в прогнозах динамики курса рубля. «Тут включается психология – много субъективных, не поддающихся прогнозу факторов.

Подверженность населения ажиотажу нельзя сбрасывать со счетов: это верно и в случае ажиотажного роста, и в случае ажиотажного падения. А свет в конце тоннеля, вероятно, появится к концу 2011 года.